Der Münchner Markt für Bestandswohnungen verzeichnete 2025 steigende Vertragszahlen erneut. Kaufentscheidungen erfordern deshalb mehr als die Bewertung von Preis und Lage. Das GModG löste Ende Juli 2026 die frühere Gesetzesbezeichnung ab. Seine Regelungen reduzieren den Druck zum Ersatz besonders alter Heizkessel. Weiterhin können jedoch ungedämmte Geschossdecken und Leitungen Sanierungspflichten verursachen. Bei bestimmten Eigentümerwechseln ist der Zeitpunkt der Grundbucheintragung entscheidend rechtlich. Käufer sollten technische Risiken vor Vertragsabschluss transparent erfassen und bewerten lassen.
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Neues Gesetz beendet pauschale Austauschpflicht für überalterte Heizkessel
Nach dem GModG entfällt die frühere pauschale Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien beim Einbau einer Heizung. Die vormals in den §§ 71 bis 73 geregelte 65-Prozent-Vorgabe ist nicht mehr anwendbar. Außerdem dürfen Konstanttemperaturkessel auch nach mehr als dreißig Jahren weiterbetrieben werden, sofern keine anderen Mängel oder Rechtsverstöße vorliegen. Das frühere Verbot fossil betriebener Kessel ab 2045 besteht ebenfalls nicht mehr. Dennoch müssen Betreiber alle weiterhin geltenden Emissions- und Sicherheitsanforderungen erfüllen.
Eine fachgerechte Leitungsdämmung reduziert Wärmeverluste besonders wirksam und schnell
Die unveränderten Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Systeme. Eine oberste Geschossdecke muss angepasst werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz besitzt und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Leitungsverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Wohngebäudes spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Erstmaliger Übergang entscheidet über Frist bei kleinen Wohngebäuden allein
Bei einem Wohnhaus mit ein oder zwei Wohnungen ist die Historie der Eigennutzung rechtlich relevant. Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst im Gebäude gewohnt, entstehen beim ersten späteren Eigentumswechsel besondere Pflichten für den Erwerber. Dieser muss vorhandene Nachrüstmaßnahmen innerhalb von zwei Jahren erledigen. Die Frist setzt erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ein. Zahlung, Besitzübertragung und Schlüsselübergabe sind keine gesetzlichen Auslöser. Bei jeder weiteren Veräußerung bleibt es beim bereits abgeschlossenen Fristlauf.
Wirtschaftliche Zumutbarkeit bestimmt Dämmpflicht bei kleinen selbstgenutzten Wohngebäuden maßgeblich
Die Regelung des § 35 Absatz 4 GModG verhindert eine Dämmpflicht, wenn sie bei einem selbstgenutzten Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen zu einem wirtschaftlich nicht tragbaren Aufwand führen würde. Ob die Ausnahme greift, hängt von der Amortisation ab. Die eingesparten Energiekosten müssen den Investitionsaufwand innerhalb einer angemessenen Zeit decken können. Eine behördliche Genehmigung ist nicht erforderlich. Im Streitfall muss der Eigentümer allerdings die zugrunde liegenden Daten, Berechnungsmethoden und Ergebnisse überzeugend dokumentieren und belegen.
Käufer sollten Förderauflagen und Nachrüstpflichten vor Vertragsabschluss kennen
Beim Kauf eines Bestandsgebäudes sollten mögliche Ordnungswidrigkeiten unbedingt geprüft werden. Verstöße gegen das GModG können Bußgelder bis zu 50.000 Euro auslösen. Ungedämmte Dachdecken stellen dabei ebenso ein Risiko dar wie Rohrleitungen. Bauliche Veränderungen dürfen zudem nicht gegen geltende Wärmeschutzvorschriften verstoßen. Bei öffentlichen Zuschüssen können fehlerhafte Maßnahmen förderrechtliche Rückforderungen verursachen. Eine Bestandsaufnahme liefert vor Vertragsabschluss eine solide technische Entscheidungsbasis. Sie macht Pflichten, Kosten und Fördermöglichkeiten für den Käufer nachvollziehbar.
Heizungstausch bietet Wahlfreiheit zwischen erneuerbaren und netzgebundenen Lösungen
Die freiwillige Erneuerung einer Heizungsanlage erlaubt nach § 42 GModG eine Auswahl zwischen unterschiedlichen Technologien. Wärmepumpen gewinnen Wärme aus der Umgebung, Biomasseheizungen nutzen nachwachsende Brennstoffe, und Wärmenetze liefern zentral erzeugte Wärme. Diese Optionen können einzeln oder in Kombination eingesetzt werden. Welche Variante geeignet ist, muss für jedes Gebäude geprüft werden. Von Bedeutung sind unter anderem Energieverbrauch, Heizsystem, bauliche Möglichkeiten, Zugang zu Infrastruktur, Lärmschutz, Investitionskosten und die Anforderungen an zuverlässigen Betrieb.
Ab 2045 müssen vermarktete Brennstoffe gesetzlich vollständig klimaneutral sein
Für den Austausch einer Heizung in einem Bestandsobjekt ist bei fossilen Systemen die zeitliche Staffelung zu berücksichtigen. Werden Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen nach dem 29. Juli 2026 eingebaut, beginnt die Pflicht 2029 bei zehn Prozent klimaneutraler Wärme. Danach folgen fünfzehn Prozent 2030, dreißig Prozent 2035 und sechzig Prozent 2040. Vorher installierte Anlagen bleiben vollständig ausgenommen. Das gilt auch bei einem Wechsel des Eigentümers. § 42a GModG verlangt 2045 klimaneutrale Brennstoffe.
Wohngebäude müssen ohne baulichen Anlass nicht energetisch saniert werden
Bei Wohngebäuden entsteht nach dem GModG kein Zwang zur Sanierung aufgrund des Gebäudealters oder eines schlechten Energiestandards. Verpflichtungen setzen eine konkrete Änderung voraus. Betroffen sind beispielsweise Fensterarbeiten, Fassadendämmungen und Dacherneuerungen. Für die durch solche Arbeiten erfassten Flächen gelten die Obergrenzen der Anlage 7. Der zulässige Wärmedurchgangskoeffizient einer Außenwand liegt bei höchstens 0,24 W/(m²K). Erfasst eine Maßnahme maximal zehn Prozent der gesamten Bauteilfläche, muss die Vorgabe dort nicht umgesetzt werden.
Förderanträge erfordern nach Gesetzesänderung aktuelle gesetzliche Fundstellen zwingend
Seit der Neustrukturierung ist die bloße Suche nach früheren GEG-Paragraphen nicht mehr ausreichend. Die vormals als § 47, § 48 und § 51 bezeichneten Bestimmungen werden im GModG unter § 35, § 36 und § 39 geführt. Für ältere Dokumente ergibt sich daraus ein klarer Prüfauftrag. Käufer und Eigentümer sollten die verwendeten Quellen berichtigen lassen, damit Rechtsgrundlagen, Maßnahmenbeschreibungen und Förderhinweise eindeutig mit dem aktuellen Gesetzestext verknüpft sind und nachvollziehbar dokumentiert.
Beim Eigentumserwerb eines älteren Hauses in München entfällt der Zwang, einen alten Heizkessel ausschließlich wegen seines Alters auszutauschen. Daraus folgt aber keine Entlastung von Anforderungen. Die Dämmung von Decken und Rohrleitungen kann weiterhin verpflichtend sein. Abhängig von Gebäudeart und früherer Eigennutzung ist zudem eine Frist nach dem ersten Eigentumswechsel möglich. Für neu installierte Gas- und Ölheizungen müssen klimaneutrale Brennstoffanteile berücksichtigt werden. Heid Energieberatung München schafft Transparenz über Pflichten, Kosten und Förderungen.
